Cómo se calcula la cuota de una hipoteca (sistema francés)

En España casi todas las hipotecas y préstamos personales usan el sistema de amortización francés: la cuota es constante durante toda la vida del préstamo, pero su composición cambia. Al principio pagas sobre todo intereses y al final sobre todo capital.

Fórmula de la cuota: Cuota = Capital × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ), donde i es el interés mensual (TAE anual / 12) y n el número total de cuotas.

Ejemplo resuelto: para una hipoteca de 150.000 € al 3% a 30 años, la cuota mensual es de 632,41 €. Al acabar habrás pagado 227.666 € en total, de los que 77.666 € son intereses. La misma hipoteca a 25 años sube la cuota a 711,32 €, pero los intereses bajan a 63.395 €: pagar 79 € más al mes te ahorra unos 14.270 €.

¿Amortizar para reducir cuota o para reducir plazo?

Cuando amortizas anticipadamente puedes elegir entre dos objetivos, y la diferencia económica es grande:

• Reducir plazo: mantienes la misma cuota y acortas la vida del préstamo. Es la opción que más intereses ahorra, porque eliminas las cuotas finales y todos sus intereses asociados.
• Reducir cuota: mantienes el plazo y pagas menos cada mes. Ahorra menos intereses, pero te da liquidez mensual — útil si la cuota te aprieta o quieres destinar ese dinero a otra cosa.

Con el simulador de arriba puedes comparar ambas opciones con tus números reales y ver los intereses ahorrados en cada caso.

Cómo leer el cuadro de amortización

El cuadro de amortización (o tabla de amortización) desglosa el préstamo mes a mes: la cuota que pagas, qué parte son intereses, cuánto capital llevas amortizado y cuánto queda pendiente. Es la forma de ver con tus propios ojos que en los primeros años apenas reduces deuda — y por qué amortizar anticipadamente al principio del préstamo ahorra mucho más que al final.

Preguntas frecuentes sobre la amortización

¿Qué es un cuadro de amortización?

Es la tabla que desglosa, mes a mes, cómo devuelves un préstamo: cuota, intereses, capital amortizado acumulado y capital pendiente. Esta calculadora lo genera completo para hipotecas y préstamos con sistema francés.

¿Es mejor amortizar reduciendo cuota o reduciendo plazo?

Si tu objetivo es pagar menos intereses totales, reducir plazo gana siempre. Si lo que necesitas es aliviar el presupuesto mensual, reduce cuota. El simulador te muestra los intereses ahorrados con cada opción.

¿Qué comisión puede cobrarme el banco por amortizar anticipadamente?

Para hipotecas firmadas desde la Ley 5/2019: en las de tipo variable, como máximo el 0,25% si amortizas en los 3 primeros años (o 0,15% en los 5 primeros, según contrato) y nada después; en las de tipo fijo, hasta el 2% los 10 primeros años y 1,5% después. Siempre sobre el importe amortizado y limitada a la pérdida financiera real del banco.

¿Sirve esta calculadora para préstamos personales?

Sí. Los préstamos personales en España también usan el sistema francés. Por ejemplo, un préstamo de 10.000 € al 7% a 5 años sale a 198,01 € al mes, con 1.881 € de intereses totales.

¿Por qué al principio de la hipoteca casi no amortizo capital?

Porque los intereses de cada cuota se calculan sobre el capital pendiente, que al principio es máximo. Con cuota constante, la parte de intereses es mayor en los primeros años y va bajando a medida que se reduce la deuda. Por eso amortizar anticipadamente pronto ahorra más.

Otras calculadoras que te pueden servir

• Calculadora de hipoteca — cuota rápida y simulador de amortización anticipada (¿cuota o plazo?)
• Calculadora de interés bancario — intereses de depósitos y cuentas remuneradas
• Calculadora de deudas — planifica cómo salir de varias deudas a la vez
• Calculadora de sueldo neto — cuánto te queda del bruto tras IRPF y cotizaciones